Предисловие

В течение последних 20 лет основным документом, регламентирующим деятельность некоммерческих объединений граждан, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, является Закон о садоводах.

За время действия в Закон о садоводах практически ежегодно вносились изменения, связанные как с необходимостью приведения документа в соответствие с другими нормативными правовыми актами (Гражданский, Земельный, Градостроительный кодексы РФ и др.), судебной практикой (Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 N 13-П по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" был снят запрет на регистрацию граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках), так и с текущим управлением некоммерческими объединениями (введение новых понятий "собрание уполномоченных", "реестр членов объединения", возможность проведения заочного голосования по всем вопросам повестки дня, если собрание в очной форме не имело необходимого кворума, и т.д.).

За последние 25 лет существенно изменились цели и задачи, которые стоят перед владельцами участков в садоводческих объединениях: строятся жилые дома для круглогодичного проживания, развивается внутренняя инфраструктура объединений, увеличивается потребность в обеспечении их электрической и газовой мощностью. Фактически многие объединения в значительном объеме стали выполнять функции по оказанию коммунальных услуг, управлению жилым и нежилым фондом. Однако, в отличие от многоквартирных жилых домов и коттеджных поселков, для абсолютного большинства садоводческих и дачных объединений привлечение управляющих компаний неприемлемо в силу экономических и социальных причин: как по затратам на содержание управляющих компаний, так и по эффективности управления общим имуществом. В связи с этим коллективное управление, основанное на объединении заинтересованных владельцев участков по территориальному принципу, является сегодня оптимальной формой управления садоводческими, огородническими и дачными объединениями.

Общее собрание, исполнительные и контрольный органы товарищества (председатель, правление, ревизионная комиссия) уже сейчас успешно обеспечивают управление объединением и имуществом общего пользования. Вместе с тем управление будет более эффективным при условии соблюдения норм закона, соответствующего современным реалиям.

Возникновение права частной собственности на землю в результате совершения сделок с земельными участками, независимо от членства в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, являясь, с одной стороны, защитой прав владельцев участков, породило, с другой стороны, ряд проблем, связанных с управлением этими объединениями:

- исключение из товарищества, партнерства или кооператива за неуплату взносов сегодня не влечет за собой лишение права собственности на земельный участок, при этом ст. 30 Конституции РФ прямо запрещает принуждение к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем;

- владельцы земельных участков, не являющиеся членами некоммерческих объединений (садоводы-индивидуалы), зачастую уклоняются от имущественной обязанности по возмещению затрат на создание и содержание инфраструктуры объединений, оплату труда работникам данных объединений и других расходов, обязательных для членов товариществ;

- возможность иметь в собственности более одного земельного участка создает большое количество конфликтных ситуаций при расчете размера взносов членов товарищества либо платы по договорам о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Накопившиеся противоречия Закона о садоводах требовали кардинального пересмотра основного законодательного акта, регулирующего деятельность более 78 тыс. садоводческих, огороднических и дачных объединений, участниками которых являются более 60 миллионов граждан РФ.

С 1 января 2019 г. вступает в силу Закон о ведении гражданами садоводства, с введением которого утрачивают силу Закон о садоводах и отдельные нормативные правовые акты. Законом о ведении гражданами садоводства вносятся изменения в действующие нормативные правовые акты: Гражданский, Земельный, Градостроительный и Жилищный кодексы РФ, Федеральные законы от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и др.

Закон о ведении гражданами садоводства также упорядочивает ряд важнейших вопросов, связанных с управлением товариществами. Вместо девяти организационно-правовых форм, установленных Законом о садоводах (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение в форме товарищества, партнерства или кооператива), новый Закон предусматривает две: садоводческое или огородническое товарищество, являющееся видом товарищества собственников недвижимости. Форма и наименование товарищества определяются в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков.

Статусы участков с разрешенным использованием "для садоводства" или "для дачного хозяйства" приводятся к единому - "для садоводства". Согласно Закону о ведении гражданами садоводства на этих земельных участках можно строить как вспомогательные, так и капитальные постройки, может создаваться или продолжать свою деятельность садоводческое некоммерческое товарищество. На земельных участках с видом разрешенного использования "для огородничества" могут быть зарегистрированы только некапитальные строения, может быть создано или продолжить деятельность огородническое некоммерческое товарищество.

Закон о ведении гражданами садоводства устанавливает новые требования и возможности:

- определено понятие "территория товарищества";

- уменьшается количество взносов с пяти (вступительные, членские, целевые, паевые, дополнительные) до двух (членские и целевые взносы);

- для утверждения размера и порядка уплаты взносов необходима подготовка финансово-экономического обоснования;

- все платежи могут поступать только на расчетный счет товарищества;

- отсутствует формальное ограничение на принятие в члены товарищества несовершеннолетних правообладателей земельных участков;

- для всех владельцев участков определены равные права и обязанности по оплате расходов товарищества, независимо от членства в нем;

- не требуется заключать договоры на пользование инфраструктурой и имуществом общего пользования товарищества с правообладателями земельных участков, не являющихся членами товарищества;

- владельцы участков, не являющиеся членами товарищества, получают право голоса на общем собрании по вопросам, затрагивающим их финансовое или имущественное положение, так как обязанность вносить плату на равных условиях с членами товарищества возникает у всех правообладателей земельных участков в силу закона;

- изменены требования о большинстве голосов участников общего собрания, необходимом для принятия решения (более 50% членов товарищества, не менее двух третей от членов товарищества, не менее двух третей от всех участников общего собрания);

- исполнительные (председатель и правление) и контрольный орган (ревизионная комиссия) товарищества могут избираться на срок до пяти лет;

- приходно-расходная смета может приниматься как на календарный год, так и на другой период, утверждаемый общим собранием товарищества;

- не требуется отдельного решения общего собрания для исключения умерших членов товарищества или утративших право собственности на земельный участок;

- не требуется в обязательном порядке внесения изменений в правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;

- до 1 января 2020 г. садоводческие и огороднические товарищества вправе без лицензии добывать воду из скважин, являющихся имуществом общего пользования данных товариществ;

- учредительные документы подлежат приведению в соответствие с новым Законом при первом изменении этих документов.

При этом Законом о ведении гражданами садоводства вводятся определенные ограничения:

- количество учредителей и членов вновь создаваемого товарищества не может быть менее семи;

- в члены товарищества могут быть приняты только правообладатели земельных участков;

- один земельный участок может относиться только к одному товариществу в соответствии с документацией по планировке территории;

- на одной территории может быть создано только одно товарищество, управляющее имеющейся инфраструктурой;

- количество членов правления, включая председателя товарищества, должно быть не менее трех, но не должно превышать 5% от общего количества членов товарищества;

- не предусмотрено специальное право председателя товарищества заверять доверенности представителей членов товарищества на право голосования на общем собрании (при этом право участия в общем собрании представителей по доверенности сохранено);

- не предусмотрены выборы уполномоченных от членов товарищества и проведение общего собрания в форме собрания уполномоченных.

Коллектив Союза дачников Подмосковья принимал активное участие в работе над проектом Федерального закона N 1160742-6 "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в составе рабочей группы в Государственной Думе, участвовал в заседаниях Комитета по имущественным отношениям и землепользованию Московской областной Думы. Было проработано более 5 тыс. предложений от наиболее активных председателей и членов СНТ со всей России. Практически все предложенные нами поправки были учтены в тексте Закона о ведении гражданами садоводства. Новая "дачная конституция" - результат плодотворного сотрудничества органов власти с дачниками и садоводами всей страны.

Указатель сокращений

Раздел 1. ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЙ В НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ

В 2017 году в российском законодательстве произошел ряд значительных изменений в части норм, регулирующих различные сферы имущественных отношений. 20 июля 2017 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а на следующий день - Федеральный закон от 29.07.2017 N 280-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель", именуемый в СМИ "лесной амнистией".

С введением в действие с 1 января 2017 г. новой редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" изменился порядок регистрации прав на недвижимое имущество.

В 2017 году Правительством РФ в Государственную Думу были внесены три законопроекта, направленные на совершенствование правового регулирования вопросов, связанных с признанием зданий, сооружений, других строений самовольными постройками, принятием решений об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, на упрощение строительства индивидуальных жилых домов, а также на совершенствование механизмов государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства и пресечение самовольного строительства:

1) проект Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части упрощения строительства объектов индивидуального жилищного строительства, совершенствования механизма государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства)" (распоряжение Правительства РФ от 30.10.2017 N 2406-р);

2) проект Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)" (распоряжение Правительства РФ от 30.10.2017 N 2407-р);

3) проект Федерального закона "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)" (распоряжение Правительства РФ от 30.10.2017 N 2405-р).

В целях упорядочения взаимоотношений в сфере электроэнергетики Постановлениями Правительства РФ от 24.05.2017 N 624 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам введения полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии, а также применения печатей хозяйственных обществ" (вступило в силу 29 сентября 2017 г.) и от 10.11.2017 N 1351 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам повышения доступности энергетической инфраструктуры в отношении отдельных групп потребителей" (вступило в силу 22 ноября 2017 г.) внесены изменения, в частности, в следующие нормативные правовые акты:

- Основные положения функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442;

- Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861;

- Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861.

Кардинальные изменения путем принятия новых федеральных законов продиктованы необходимостью устранения большого количества противоречий, дублирования норм, снятия формальных запретов, накопившихся за 25-летний период развития современного российского законодательства, совершенствования практической реализации нормативных актов. Внесение изменений в нормативные акты в сфере электроэнергетики связано, в частности, с многочисленными судебными спорами по урегулированию взаимоотношений садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, вынужденно выполняющих часть функций энергоснабжающих и сетевых организаций, с владельцами участков на территориях этих объединений по вопросам обеспечения потребителей необходимой электрической мощностью, ограничения электроснабжения и взыскания задолженностей.

Все вышеперечисленные нормативные правовые акты в разной степени затрагивают права и интересы владельцев земельных участков, расположенных на территориях ведения садоводства и огородничества, а также в границах населенных пунктов или коттеджных поселков. Общая тенденция в изменении законодательства направлена на приведение нормативных правовых актов в отношении садоводческих и огороднических объединений и товариществ собственников недвижимости к единым принципам в части создания юридического лица в форме некоммерческой организации (ТСН, ТСЖ) и управления данным юридическим лицом, расчетов за коммунальные ресурсы (снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, вывоз мусора и др.) и услуги (организация охраны, чистка снега и др.), с учетом особенностей управления многоквартирными жилыми домами и территориями садоводства и огородничества.